Answer By law4u team
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA) के तहत, डेवलपर्स को पारदर्शिता और जवाबदेही सुनिश्चित करते हुए निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर रियल एस्टेट परियोजनाओं को पूरा करने और वितरित करने के लिए बाध्य किया जाता है। कानून परियोजना पंजीकरण, पूरा होने और घर खरीदारों को कब्ज़ा सौंपने के लिए सख्त नियमों की रूपरेखा तैयार करता है। RERA के तहत रियल एस्टेट परियोजनाओं के पूरा होने और कब्जे के लिए यहाँ मुख्य आवश्यकताएँ दी गई हैं: 1. RERA के तहत परियोजना पंजीकरण सभी रियल एस्टेट परियोजनाएँ, कुछ सीमा से नीचे की परियोजनाओं (जैसे, 500 वर्ग मीटर से कम या आठ से कम इकाइयों वाले भूखंडों पर छोटे विकास) को छोड़कर, राज्य के रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA) के साथ पंजीकृत होनी चाहिए। डेवलपर्स को पंजीकरण के दौरान विस्तृत जानकारी प्रदान करनी चाहिए, जैसे: पूरा होने के लिए परियोजना समयसीमा। लेआउट योजनाएँ और अनुमोदन। निर्माण की स्थिति। भूमि का शीर्षक और कोई भी भार। परियोजना को पूरा करने के लिए वित्तीय व्यवस्था का विवरण। 2. घोषित परियोजना समयसीमा का पालन करना डेवलपर्स को पंजीकरण के समय घोषित समयसीमा के भीतर परियोजना को पूरा करना होगा। समयसीमा डेवलपर द्वारा विनियामक प्राधिकरण और घर खरीदारों के लिए की गई कानूनी रूप से बाध्यकारी प्रतिबद्धता है। यदि डेवलपर समय पर परियोजना को पूरा करने में विफल रहता है, तो उसे जुर्माना, खरीदारों को ब्याज भुगतान या प्राधिकरण द्वारा पंजीकरण रद्द करने सहित दंड का सामना करना पड़ सकता है। 3. पूर्णता प्रमाण पत्र (CC) खरीदारों को कब्ज़ा देने से पहले स्थानीय प्राधिकरण (नगर पालिका या शहरी विकास प्राधिकरण) से पूर्णता प्रमाण पत्र (CC) प्राप्त करना होगा। CC प्रमाणित करता है कि परियोजना का निर्माण स्वीकृत योजनाओं, भवन संहिताओं, सुरक्षा विनियमों और अन्य कानूनी आवश्यकताओं का अनुपालन करता है। CC के बिना, खरीदारों को कानूनी रूप से कब्ज़ा नहीं सौंपा जा सकता है। 4. अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) परियोजना पूरी होने के बाद और कब्ज़ा सौंपने से पहले, डेवलपर को स्थानीय प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) प्राप्त करना होगा। OC प्रमाणित करता है कि इमारत कब्जे के लिए उपयुक्त है और अग्नि सुरक्षा, जल आपूर्ति, स्वच्छता और बिजली कनेक्शन जैसी सभी सुरक्षा, संरचनात्मक और नागरिक आवश्यकताओं को पूरा करती है। OC के बिना किसी संपत्ति पर कब्ज़ा करना अवैध है, और खरीदार तब तक कब्ज़ा लेने से इनकार कर सकते हैं जब तक कि डेवलपर यह प्रमाण पत्र प्रदान न कर दे। 5. कब्जे का अनिवार्य हस्तांतरण जब परियोजना पूरी हो जाती है और समापन प्रमाण पत्र और अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो जाता है, तो डेवलपर को खरीदारों को संपत्ति का कब्ज़ा सौंपना चाहिए। RERA के तहत, डेवलपर्स को बिक्री के लिए समझौते में निर्धारित समय सीमा के भीतर कब्जा सौंपना आवश्यक है, ऐसा न करने पर उन्हें खरीदारों को मुआवजा देना पड़ सकता है। 6. परियोजना की समय सीमा के विस्तार का प्रावधान RERA डेवलपर्स को कुछ परिस्थितियों में परियोजना पूरी करने की समय सीमा के विस्तार के लिए आवेदन करने की अनुमति देता है, जैसे कि अप्रत्याशित घटनाएँ (प्राकृतिक आपदाएँ जैसी अप्रत्याशित घटनाएँ)। विस्तार आमतौर पर एक वर्ष तक सीमित होता है, और डेवलपर्स को विस्तार मांगने के लिए वैध कारण प्रदान करने होंगे। 7. कब्जे में देरी के लिए जुर्माना यदि डेवलपर सहमत समय सीमा के भीतर परियोजना को पूरा करने या कब्जा सौंपने में विफल रहता है, तो वे विलंबित अवधि के लिए घर खरीदारों द्वारा भुगतान की गई राशि पर ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं। यह ब्याज उस तारीख से गणना की जाती है जिस दिन कब्जा सौंप दिया जाना था, वास्तविक कब्जे की तारीख तक। ब्याज दर अक्सर भारतीय स्टेट बैंक की उच्चतम सीमांत लागत उधार दर प्लस 2% से जुड़ी होती है। 8. संरचनात्मक दोष दायित्व RERA की धारा 14(3) के तहत, डेवलपर्स कब्जे के सौंपे जाने के बाद पांच साल तक संरचनात्मक दोष या खराब गुणवत्ता वाले निर्माण के लिए उत्तरदायी होते हैं। यदि इस अवधि के भीतर कोई संरचनात्मक दोष पाया जाता है, तो डेवलपर को खरीदार को कोई अतिरिक्त लागत दिए बिना उन्हें ठीक करना होगा। गैर-अनुपालन के मामले में, घर खरीदार मुआवजे की मांग कर सकता है या RERA प्राधिकरण के माध्यम से डेवलपर के खिलाफ कानूनी कार्रवाई कर सकता है। 9. परियोजना निधि के लिए एस्क्रो खाता RERA अनिवार्य करता है कि डेवलपर्स को परियोजना निधि (घर खरीदारों से प्राप्त) का 70% एक अलग एस्क्रो खाते में जमा करना होगा। एस्क्रो खाते में जमा धन को केवल परियोजना के पूरा होने के अनुपात में ही निकाला जा सकता है, और निकासी के लिए एक इंजीनियर, वास्तुकार और चार्टर्ड एकाउंटेंट द्वारा प्रमाणन की आवश्यकता होती है। यह प्रावधान सुनिश्चित करता है कि घर खरीदारों से एकत्र किए गए धन का उपयोग विशिष्ट परियोजना के लिए किया जाता है और इसे अन्य उद्देश्यों के लिए डायवर्ट नहीं किया जाता है, जिससे परियोजना में देरी की संभावना कम हो जाती है। 10. शीर्षक और सामान्य क्षेत्रों का हस्तांतरण एक बार परियोजना पूरी हो जाने के बाद, डेवलपर्स को घर खरीदारों या खरीदारों के पंजीकृत संघ (निवासियों के कल्याण संघ या आरडब्ल्यूए) को संपत्ति और सामान्य क्षेत्रों (यदि लागू हो) के शीर्षक का समय पर हस्तांतरण सुनिश्चित करना चाहिए। RERA यह भी अनिवार्य करता है कि डेवलपर्स सामान्य क्षेत्रों का प्रबंधन करने और संपत्ति के सुचारू संचालन और रखरखाव को सुनिश्चित करने के लिए खरीदारों का एक संघ बनाएं। 11. खरीदार का वापस लेने का अधिकार यदि कोई डेवलपर पूरा होने या कब्जे में देरी करता है, तो घर खरीदारों को परियोजना से हटने और ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि की पूरी वापसी का दावा करने का अधिकार है। यदि खरीदार परियोजना में निवेश करना चुनते हैं, तो वे कब्जे को सौंपे जाने तक देरी के हर महीने के लिए ब्याज के हकदार हैं। निष्कर्ष RERA रियल एस्टेट परियोजनाओं के पूरा होने और कब्जे को विनियमित करने के लिए एक मजबूत ढांचा स्थापित करता है, जो घर खरीदारों के हितों की रक्षा पर ध्यान केंद्रित करता है। डेवलपर्स को घोषित परियोजना समयसीमा का सख्ती से पालन करना चाहिए, आवश्यक अनुमोदन (CC और OC) प्राप्त करना चाहिए, और समय पर कब्जा सौंपना चाहिए। इन आवश्यकताओं का अनुपालन न करने पर खरीदारों की ओर से जुर्माना, ब्याज भुगतान और संभावित कानूनी कार्रवाई हो सकती है।
