Answer By law4u team
भारत में संपत्ति खरीद पर स्रोत पर कर कटौती (टीडीएस) क्या है? स्रोत पर कर कटौती (टीडीएस) भारत सरकार द्वारा आयकर को अधिक कुशल तरीके से एकत्र करने के लिए शुरू की गई एक व्यवस्था है। इस प्रणाली के तहत, आय के स्रोत पर कर का एक निश्चित प्रतिशत काटा जाता है और भुगतान करने वाले व्यक्ति द्वारा सीधे सरकार को जमा कर दिया जाता है। संपत्ति के लेन-देन के लिए, टीडीएस की अवधारणा तब लागू होती है जब कोई व्यक्ति या संस्था संपत्ति खरीदती है। संपत्ति के लेन-देन, विशेष रूप से अचल संपत्ति की खरीद पर, वित्त अधिनियम, 2013 द्वारा आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 194-आईए के अंतर्गत लागू किया गया था। यह प्रावधान तब लागू होता है जब संपत्ति का विक्रय मूल्य एक निश्चित सीमा से अधिक हो जाता है, और खरीदार को विक्रेता को भुगतान करते समय स्रोत पर कर कटौती करनी होती है। संपत्ति खरीद पर टीडीएस कब लागू होता है? संपत्ति खरीद पर टीडीएस निम्नलिखित शर्तों के तहत लागू होता है: 1. संपत्ति मूल्य: टीडीएस प्रावधान तब लागू होता है जब प्रतिफल राशि (संपत्ति का विक्रय मूल्य) ₹50 लाख से अधिक हो। ऐसे मामलों में, खरीदार को विक्रेता को भुगतान करते समय कर काटना होगा। 2. संपत्ति का प्रकार: टीडीएस प्रावधान अचल संपत्ति जैसे आवासीय फ्लैट, मकान, ज़मीन आदि की खरीद पर लागू होते हैं। यह व्यावसायिक संपत्ति लेनदेन या कृषि भूमि पर लागू नहीं होता है, जब तक कि वह कुछ विशिष्ट शर्तों के अंतर्गत न आए। 3. टीडीएस काटने के लिए कौन उत्तरदायी है? संपत्ति का खरीदार टीडीएस काटने के लिए ज़िम्मेदार है, विक्रेता नहीं। इसका मतलब है कि संपत्ति खरीदने वाले व्यक्ति को कर काटकर सरकार को जमा करना होगा। खरीदार को यह सुनिश्चित करना होगा कि दंड से बचने के लिए निर्धारित समय-सीमा के भीतर टीडीएस काटकर आयकर विभाग में जमा कर दिया जाए। 4. खरीदार व्यक्ति हो या कंपनी: टीडीएस नियम संपत्ति खरीदने वाले व्यक्तियों और कंपनियों दोनों पर लागू होते हैं, बशर्ते संपत्ति का मूल्य ₹50 लाख से अधिक हो। खरीदार का करदाता या व्यावसायिक इकाई होना आवश्यक नहीं है; निर्धारित सीमा से अधिक की संपत्ति खरीदने वाले किसी भी व्यक्ति को इन टीडीएस प्रावधानों का पालन करना होगा। संपत्ति खरीद पर टीडीएस की दर संपत्ति खरीद पर टीडीएस कटौती की दर आयकर अधिनियम की धारा 194-IA के तहत परिभाषित की गई है। टीडीएस की वर्तमान दर है: बिक्री मूल्य का 1%: यदि लेन-देन ₹50 लाख से अधिक मूल्य की संपत्ति से संबंधित है, तो खरीदार को कुल बिक्री मूल्य (जीएसटी और अन्य करों को छोड़कर) का 1% काटना आवश्यक है। उदाहरण के लिए, यदि संपत्ति का क्रय मूल्य ₹1 करोड़ (₹1,00,00,000) है, तो काटा जाने वाला टीडीएस होगा: टीडीएस = ₹1,00,00,000 का 1% = ₹1,00,000। नोट: टीडीएस की गणना बिक्री मूल्य के आधार पर की जाती है, जो खरीदार और विक्रेता के बीच सहमत क्रय मूल्य होता है। धारा 194-IA के तहत टीडीएस की गणना करते समय जीएसटी (माल और सेवा कर) शामिल नहीं किया जाता है। यदि संपत्ति के लेन-देन पर जीएसटी लागू है, तो इसे टीडीएस उद्देश्यों के लिए बिक्री मूल्य से अलग माना जाएगा। संपत्ति खरीद पर टीडीएस कैसे काटें और जमा करें 1. टीडीएस की कटौती: खरीदार को भुगतान के समय या संपत्ति लेनदेन के लिए कोई भी अग्रिम राशि देते समय टीडीएस काटना आवश्यक है। इसका अर्थ है कि भुगतान करते समय, कुल खरीद मूल्य से, जिसमें अग्रिम राशि भी शामिल है, टीडीएस काट लिया जाता है। 2. सरकार को भुगतान: टीडीएस काटने के बाद, खरीदार को इसे आयकर विभाग में जमा करना होगा। टीडीएस चालान-सह-विवरण (आईटीएनएस 281) के माध्यम से जमा किया जाना चाहिए, जो आधिकारिक एनएसडीएल टिन वेबसाइट पर ऑनलाइन या कर संग्रह के लिए अधिकृत बैंकों की निर्दिष्ट शाखाओं के माध्यम से किया जा सकता है। 3. भुगतान की समय सीमा: टीडीएस का भुगतान सरकार को उस महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर किया जाना चाहिए जिसमें कटौती की गई थी। उदाहरण के लिए, यदि टीडीएस अक्टूबर में काटा जाता है, तो राशि सरकार को 30 नवंबर तक चुकानी होगी। 4. टीडीएस रिटर्न दाखिल करना: खरीदार को भुगतान की तारीख से 30 दिनों के भीतर फॉर्म 26QB में टीडीएस रिटर्न भी दाखिल करना होगा। यह रिटर्न काटे गए टीडीएस का रिकॉर्ड, खरीदार और विक्रेता का विवरण और अन्य महत्वपूर्ण लेन-देन की जानकारी प्रदान करता है। फॉर्म 26QB आयकर विभाग के ई-फाइलिंग पोर्टल के माध्यम से ऑनलाइन दाखिल किया जा सकता है। 5. टीडीएस प्रमाणपत्र: टीडीएस जमा करने के बाद, खरीदार को विक्रेता को फॉर्म 16बी में टीडीएस प्रमाणपत्र देना होगा। विक्रेता अपने कर रिटर्न में काटे गए कर का दावा करने के लिए टीडीएस प्रमाणपत्र का उपयोग कर सकता है। यह प्रमाणपत्र टीडीएस रिटर्न दाखिल करने की नियत तिथि से 15 दिनों के भीतर प्रदान किया जाना चाहिए। संपत्ति खरीद पर टीडीएस से छूट 1. ₹50 लाख से कम का लेन-देन: यदि संपत्ति का बिक्री मूल्य ₹50 लाख से कम है, तो टीडीएस लागू नहीं होगा। हालाँकि, यदि संपत्ति का मूल्य ₹50 लाख से अधिक है, तो खरीदार की आवासीय स्थिति की परवाह किए बिना टीडीएस लागू होगा। 2. अनिवासी विक्रेता: यदि विक्रेता अनिवासी है, तो भी टीडीएस के प्रावधान खरीदार पर लागू होंगे, लेकिन टीडीएस की दर भिन्न हो सकती है। ऐसे मामलों में, खरीदार को सही विदहोल्डिंग टैक्स सुनिश्चित करने के लिए भारत और विक्रेता के देश के बीच दोहरे कराधान से बचाव समझौते (DTAA) की जाँच करनी चाहिए। 3. कुछ प्रकार की संपत्तियों के लिए छूट: कृषि भूमि पर टीडीएस लागू नहीं होता है, क्योंकि कृषि भूमि आमतौर पर कुछ परिस्थितियों में पूंजीगत लाभ कर से मुक्त होती है। उपहार या विरासत के रूप में प्राप्त संपत्ति भी टीडीएस से मुक्त हो सकती है। टीडीएस नियमों का पालन न करने के परिणाम संपत्ति लेनदेन में टीडीएस नियमों का पालन न करने पर जुर्माना और ब्याज लग सकता है। यदि खरीदार सही तरीके से टीडीएस नहीं काटता या जमा नहीं करता है, तो उसे निम्नलिखित परिणाम भुगतने पड़ सकते हैं: 1. ब्याज और जुर्माना: आयकर अधिनियम की धारा 201 के तहत खरीदार से टीडीएस के देर से भुगतान पर 1% प्रति माह की दर से ब्याज लिया जाएगा। टीडीएस दाखिल करने और भुगतान प्रक्रिया का पालन न करने पर जुर्माना भी लगाया जा सकता है। 2. विक्रेता की कर देयता: यदि खरीदार टीडीएस नहीं काटता है, तो विक्रेता को अपने आयकर रिटर्न में राशि का दावा करने में कठिनाई हो सकती है, जिससे कर संबंधी जटिलताएँ उत्पन्न हो सकती हैं। 3. विक्रेता के लिए टैक्स क्रेडिट का नुकसान: यदि खरीदार टीडीएस नहीं काटता है और टीडीएस प्रमाणपत्र (फॉर्म 16बी) प्रदान नहीं करता है, तो विक्रेता को टीडीएस राशि का क्रेडिट नहीं मिलेगा, जिससे एक ही कर दो बार चुकाने की संभावना बढ़ जाती है। निष्कर्ष आयकर अधिनियम की धारा 194-IA के तहत संपत्ति की खरीद पर टीडीएस खरीदार के लिए एक महत्वपूर्ण कानूनी दायित्व है। यह सुनिश्चित करता है कि सरकार को अचल संपत्ति लेनदेन से राजस्व का एक स्थिर प्रवाह प्राप्त हो और कर चोरी को कम करने में मदद मिले। खरीदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे संपत्ति की खरीद पर टीडीएस के प्रावधानों का पालन करें, सही तरीके से कर काटें, और जुर्माने से बचने के लिए संबंधित फॉर्म और भुगतान जमा करें।
